La llei s’aplica als nous contractes de lloguer de residència permanent de les persones llogateres, quan l’habitatge estigui situat en una àrea declarada amb mercat d’habitatge tens.
No s’aplica en cap cas a arrendaments anteriors a l’1 de gener de 1995, ni als habitatges que ja tenen un règim específic de determinació de rendes com els habitatges de protecció oficial, lloguer social obligatori, d’inserció o mediació per al lloguer social, d’arrendament de caràcter assistencial, etc.1.2. En quins municipis s’aplica?

Hi ha seixanta-un municipis declarats com àrees de mercat d’habitatge tens on la regulació s’aplica automàticament com a mínim durant un any des de l’entrada en vigor de la llei, Terrassa entre ells.

Els Ajuntaments d’aquests municipis hauran d’impulsar una nova declaració d’àrea amb mercat d’habitatge tens abans d’un any, per continuar podent aplicar la llei.1.3. I si el meu municipi no està inclòs en aquesta declaració transitòria?

Si el teu municipi no hi està inclòs, però és un municipi que conforma l’índex de referència de preus de lloguer, també pot ser declarat com una àrea amb mercat d’habitatge tens. La Generalitat, l’Ajuntament de Barcelona o l’Àrea Metropolitana de Barcelona, en el seus respectius àmbits territorials, poden fer aquesta declaració, revisar-la o prorrogar-la. Per fer-ho, cal que el municipi (o una part) tingui qualsevol d’aquestes circumstàncies:

• Un creixement del preu dels lloguers clarament superior a la mitjana catalana.
• Un lloguer mitjà superior al 30% dels ingressos habituals de les llars o la renda mitjana de persones menors de 35 anys.
• Un creixement interanual acumulat 3 punts per sobre l’IPC, els darrers 5 anys.

Es tracta d’organitzar-se i pressionar l’Ajuntament i la Generalitat perquè facin aquesta declaració.

De forma general, si l’habitatge ha estat llogat en els darrers cinc anys:

• Si el preu de l’anterior contracte estava per sota de l’índex de referència, la renda del nou contracte no podrà superar el preu acordat en el darrer contracte (actualitzat amb l’índex de garantia de competitivitat).
• Si el preu de l’anterior contracte estava per sobre de l’índex de referència, amb el nou contracte el preu ha de baixar com a mínim fins al valor l’índex.

Si l’habitatge no ha estat llogat en els darrers 5 anys:

• La renda no podrà superar l’índex de referència.
• Cal tenir en compte que no parlem d’una congelació sinó de topalls: la renda pot estar per sota.

Aquests preus màxims es mantenen encara que la casa canviï de llogater/a.2.2. Com puc saber quin és el preu de l’índex de referència?

L’índex de referència de preus de lloguer d’habitatges el determina el Departament de Territori i Sostenibilitat a partir de les fiances dipositades a l’Incasòl (Institut Català del Sòl). Es tracta del preu mitjà dels habitatges similars en un radi determinat de la seva zona. Al web de l’índex podeu trobar la metodologia detallada.

Per als càlculs d’aquesta llei, ens hem de fixar sempre en el preu índex (color vermell), no en les àrees superior o inferior. Pots consultar-lo aquí.La superfície que s’ha de tenir en compte és la dels metres quadrats útils de l’habitatge. Pots consultar aquesta informació a la cèdula d’habitabilitat. Si no la tens la pots demanar a la propietat. Està obligada a donar-te-la. També pot demanar una còpia online a l’Agència d’Habitatge aquí.

Si no saps l’any de construcció, el trobaràs fàcilment al web del cadastre. Allà et pots buscar el teu pis per referència cadastral o bé per “CALLE/NÚMERO”.

El certificat energètic te l’haurien de donar a l’entrar al pis. Si no el tens el pots consultar aquí.. Com puc calcular l’actualització amb l’Índex de Garantia de Competitivitat?

Des de 2015 aquest índex té un valor negatiu, per la qual cosa a efectes d’aquesta regulació l’actualització és del 0% (no augmenta el preu). Pots consultar-lo aquí.

Exemple 1
Consultes l’índex de referència, introdueixes les dades del teu pis i veus que el valor mitjà de l’índex és de 12,89 €/m2. T’has de fixar en aquest xifra del mig, en vermell. Si el pis té 70 m2 segons cadastre, això vol dir que el valor seria de 902,3€.

Durant la vigència del contracte, la renda només es pot actualitzar si està previst al mateix contracte. I, en qualsevol cas, aquest increment mai podrà ser superior al de l’IPC interanual.2.6. Què passa si encara falta molt perquè s’acabi el meu contracte?

Si el preu màxim que marca la regulació és inferior al que pagues actualment, pots negociar un nou contracte amb una reducció de la renda, ja que si marxessis de l’habitatge, el preu en el nou contracte igualment hauria de baixar. Per renegociar el teu contracte actual et recomanem que no t’hi enfrontis sol/a, i que ho facis amb el Sindicat (o amb una altra entitat representant de llogateres i llogaters).2.7. Em poden fer pagar altres despeses?

Si en l’anterior contracte no constaven despeses generals (tal com l’IBI, taxes diverses, quotes, despeses comunitàries, etc.) addicionals de forma detallada (tant el concepte com la xifra), ara no es podran que afegir com a despeses addicionals. Això s’ha aconseguit gràcies al decret 50/2020 aprovat al desembre, però que igualment afecta a tots els contractes signats des de l’aprovació de la regulació de setembre.

Com ja passava amb la llei d’arrendaments, en el cas que el pis no hagi estat arrendat prèviament o que en l’anterior contracte les despeses estiguessin detallades, llavors les parts poden pactar que el llogater assumeixi despeses generals i serveis individuals (sempre seguint la normativa vigent). Aquestes despeses poden ser, per exemple, l’IBI, la taxa d’escombraries, quotes o despeses de la comunitat, però caldrà fer constar cada pagament de forma desglossada.

Quan hagi passat un any natural, el propietari té un mes per ensenyar-te la liquidació de les despeses fetes l’any anterior i, si són menors al que has pagat, t’ha de retornar la diferència.

Si creus que estan cometent un abús en el cobrament de despeses, acosta’t al Sindicat!