Continua la pèrdua de drets dels llogaters

No Comment

Una sessió formativa a càrrec del Sindicat de Llogateres de Terrassa ajuda a entendre el marc legal que marca la LAU i com ens afecta a l’hora de llogar un habitatge.


Miquel Gordillo

La qüestió de que els habitatges no es fan per proporcionar llocs on poder viure, sinó que han esdevingut una mercaderia perquè uns quants s’enriqueixin, és una màxima que molta gent observa com cada cop més evident. El professor de Sociologia David Madden, autor del llibre En defensa de la vivienda (edició en castellà de Capitán Swing), en una entrevista a eldiario.es, descriu la situació que vivim durant els darrers anys com el resultat lògic de desregulació i mercantilització capitalista: som en una època en què els grans fons voltor s’estan apropiant del mercat immobiliari per imposar una desregulació total d’aquest mercat (Blackstone, el més gran fons d’inversió, és un dels principals tenidors d’immobles a Espanya i als Estats Units, indica Madden). També s’assenyala la manca d’habitatge públic com un problema que empitjora la situació del mercat immobiliari.

A la ciutat també estem vivint dia a dia les dificultats per accedir a un habitatge digne, amb preus de lloguer cada cop més inaccessibles, o els desnonaments continuats per impagament de lloguer que s’estan donant, mostren l’abast infame d’aquesta problemàtica, que és més real que mai.

Dissabte vam tenir l’ocasió d’assistir a una sessió formativa sobre la llei dels lloguers, organitzada pel Sindicat de Llogateres de Terrassa, un col·lectiu que ha nascut en diversos municipis i que tracta d’encarar la problemàtica creixent amb els preus i els contractes de lloguer. La sessió oberta va tenir lloc a l’Ateneu Candela i va estar conduïda per l’advocada del Sindicat Laura G. de Paoli, qui parlà sobre la història de l’evolució de la legislació a l’estat espanyol.

Moment del taller sobre la LAU i els drets dels llogaters el passat 16 de febrer a l’Ateneu Candela. MG

Per entendre la situació actual i les condicions que ens trobem quan lloguem un habitatge, la ponent va fer un repàs històric de la legislació, per concloure que amb el pas del temps, els arrendataris han anat perdent drets ja des del 1958 i les successives reformes de la llei de lloguers. Per això, la ponent destacava que en el nostre contracte de lloguer, hem de mirar la data, ja que en funció del període de la llei del moment, la situació pot variar completament.

Partim d’una llei de 1964 en què tant la renda com la durada del contracte estaven regulats. «Els operadors ja van veure que no podien fer fora l’inquilí», indicà la ponent. Per això, des d’aleshores es pot dir que comença a l’Estat un procés per «liberalitzar el mercat de lloguer». Fins i tot, recordà de Paoli, abans el contracte signat per l’arrendatari podia passar de pares a fills.

Llavors arriba al 1985 l’anomenat ‘Decret Boyer’, en el qual es deixa que siguin les parts qui negociïn la durada dels contractes, que resta només «sotmès a la llibertat de pacte», com una forma de «liberalitzar els terminis», afavorir els interessos dels propietaris i rebaixar els dels arrendataris.

A la LAU de 1994, s’estableix el termini mínim de cinc anys, més una pròrroga de tres. Llavors va arribar la crisi immobiliària i els bancs es trobaren «amb molts actius immobiliaris, i pisos buits que no els interessava vendre a preus baixos», exposà de Paoli. La llei 4/2013 modifica alguns articles de la LAU: el govern del PP reduïa la durada a 3 anys, i un any de pròrroga legal. Després, el Real Decret de 2015 va incloure l’actualització de la renda segons l’IPC o l’índex de garantia.

A més, amb la llei de 1964 encara s’exigia que s’avisés l’extinció de la pròrroga amb un any d’antelació. Per exemple, si el fill del propietari es volia emancipar i viure en aquest pis, s’havia de demostrar que tenia mitjans econòmics per fer-ho, i igualment havia d’indemnitzar l’arrendatari. A partir del 1994, això ja passava a dependre del pacte entre les parts. I el 2013, la indefensió total: no es necessita demostrar cap causa, i en un mes s’ha d’abandonar l’habitatge, un cop extingida la pròrroga.

Recentment hem viscut com un decret de desembre de 2018 del PSOE ha estat vigent només un mes i escaig, fins que va ser derogat pel parlament espanyol. Aquest decret tornava a establir els 5 anys més tres de durada (7 anys en cas de persona jurídica), i limitava a dos els mesos de fiança, però no posava límit en cap cas als preus del lloguer, tal com volia Podemos. El decret va quedar sense efecte al gener d’enguany, de forma que tornem a estar en la situació dels 3 anys.

Pel que fa a la renda, actualment hi ha total llibertat i acord entre les parts, que en la pràctica vol dir que el llogater fixa el preu que vol. Pel que fa a l’actualització de la renda, la pujada del preu del lloguer s’ha de notificar amb un mes d’antelació i s’ha de justificar el motiu.

Durant la sessió, l’advocada descrigué també el que cobren les APIs i agents immobiliaris quan tramiten un contracte de lloguer, «les quals sovint fan un bon negoci amb els lloguers». Per una banda, poden tramitar el mes de fiança, un dipòsit de garantia que pot arribar a ser de fins a 4 mesos, els honoraris, l’impost de transmissions patrimonials (ITP), i el 21% d’IVA.

Reparacions i obres

També hem de recordar que abonar un mes de fiança a l’inici és obligatori, retornable en finalitzar el contracte i quan s’abandona la llar, i que el propietari ha de dipositar els diners de la fiança a l’Incasol, «i molts no ho fan». Això pot ho comprovar l’inquilí quan ho desitgi.

En general, les obres de reparació fetes pel propietari a l’habitatge no es poden repercutir en el contracte, només van a càrrec de l’arrendatari quan són trencaments per ús quotidià. «Si s’ha de posar una aixeta nova, va a càrrec de l’arrendador», segons aclarí l’advocada durant la sessió. Igual que una millora de les condicions de l’habitatge, com ara posar un ascensor on no n’hi havia. Però arreglar l’ascensor, o posar un de millor no es considera una millora (això es pot aplicar també a un equip d’aire condicionat o l’escalfador d’aigua, com a exemples).

L’advocada recomana que per adreçar-se a l’arrendador, millor fer-ho a través de burofax o un altre sistema que certifiqui que aquest ha rebut la notificació. «Això també és important per quan deixes l’habitatge i es pretén recuperar la fiança», explicà de Paoli. Si el propietari ven l’habitatge, has de marxar en 3 mesos, segons la llei de 2013, una altra mostra de què tornem a estar desprotegits».

Defensar els drets a un lloguer digne a través de l’organització i la mobilització

El col·lectiu s’autodefineix com “un grup de veïns i veïnes de Barcelona que volem impulsar un sindicat de llogaters i llogateres a la ciutat per la defensa del dret a l’habitatge i un lloguer assequible, estable, segur i digne”, segons resa la seva publicitat. Es tracta d’una iniciativa amb consciència política i col·lectiva”, que vol «incidir a tots els àmbits administratius i de govern”.

Des del Sindicat de Llogaters, a través de l’organització i la mobilització, es fan serveis d’assessorament sobre els drets i deures i les condicions contractuals dels lloguers: temporalitat, fiances, obres, condicions d’habitabilitat, manteniment, clàusules, etc. Així com en qüestions de caràcter més general com la Llei d’Arrendaments Urbans (LAU) o el desenvolupament de mesures legislatives pel control i la limitació dels preus del lloguer.

Demandes i objectius del Sindicat de Llogateres

  • Una durada més llarga dels contractes de lloguer, de fins a 12 anys, i que es renovin automàticament, excepte si la propietat té una necessitat familiar.
  • Augment de les rendes d’acord amb índexs objectius, com ara l’IPC o índexs municipals.
  • Limitar la fiança a un mes, a dos si l’immoble està moblat.
  • Disposar d’un índex de les rendes de lloguer , ja que es necessiten eines que regulin els preus.
  • Que les administracions només promoguin habitatges públics de lloguer.
  • Obligar les administracions públiques a reallotjar les persones que han estat desnonades que no podien fer front al lloguer, segons contempla la llei 24/2015. Igualment, derogar els anomenats desnonaments exprés.
  • Suprimir el règim especial tributari de les SOCIMIs, que tributen el 0% de l’impost de societats.
  • Obligar al registre de tots els immobles, solars i propietats verticals que porten desocupats més d’un any.
  • Que sigui l’arrendador qui pagui els honoraris de les APIs o administradors de finques.
  • Mentre no hi hagi canvis legislatius, donar suport a la resistència legítima, com ara la permanència a l’habitatge en precari, a canvi d’un lloguer just, quan la propietat no vol renovar el contracte o puja el preu de forma abusiva.

Related Articles

Deixa un comentari

cacaus Alternativa3